——“青州商圈”调查
商圈，营造城市新群落
商圈也称购买圈、商势圈，是指商业区以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。广义的商圈指一个都市中繁荣商业带的分布，如北京的西单、王府井等。
商圈关注哪些要素呢？商圈内有效户数，住宅入住率；商圈属性；本地常住居民数；本地常住人口年均收入；外来流动暂住人口数；外来流动暂住人口年均收入；社会消费品总额水平；当地人均GDP水平；道路状况：生活道路、物流道路、商流道路、干线等；公共设施：医院、学校、银行、公园、公共娱乐设施等；公共交通工具数量；主要建筑物：临街主要建筑物；店面所处位置；人流主要方向有无经过门店或容易经过门店；附近的停车场、可容纳车辆数量；场地缺陷：有无隔断、有无上下坡、有无台阶等。
青州的商圈，古来有之。“夫青州，_桑麻陇亩，家户诗书。金城石郭，玉垒铜鞮。层楼飞榭，既壮且丽。虹驾万年之桥，关筑穆陵之驿。广固阳城，岩岩翼翼。——冠盖丛集。贵介富商，转毂连骑。伎戏百端，都人士女，艳衣靓妆，鼎沸尘起。结袂而云暗昼昏，挥汗而泥滑雨湿。尘市山合，货贿星交。金锡擅江南之产，丹青罗西蜀之高。聚贾则风云归岫，趋市则江海回潮。”清代崔承谟《青州赋》近四千言的吟咏，笔墨丰沛地展开了一幅青州商圈的画卷。这里面，有万年桥周边的壮丽，有东阳城的繁华鼎盛，可见当时的东阳城商圈已经是蔚然大观了。
从以上的指标看，青州成熟的商圈，目前有核心商圈，就是人民商场、中百、银座为龙头的尧王云门路宋城商圈。第二商圈，是大润发、佳乐家为代表的市政府商圈；第三商圈是以泰华城为代表的东区商圈、以金天地购物广场为代表的西部商圈。
一个个的商圈，如同一串串水晶项链，闪耀在古城的核心聚居区，形成了各具特色的街区文化，也在塑造着城市个性迥异的面貌，环肥燕瘦，市井百态，同样在扮美一个美丽的青州。青州，已经迈进了商圈时代。
成熟商圈的厚积薄发
众所周知，青州的传统商圈，主要代表区域是尧王云门路宋城商圈。青州现代商业以人民商场发端，自1987年开启，逐步在该地块快速扩张，涌现出了银座商城、中百大厦、大利群商场等百货和中百佳乐家超市等超市。肇始之初，人民商场通过四次扩建装修，在青州商界独领风骚，率先推出了购物四无风险承诺、超市业态引入青州，率先创立省级消费者满意单位、首先导入商业行业9000认证等，质量和服务引导着青州的商业风向。同时，人民商场还成为青州商界的“黄埔军校”，培养出了青州商业的一批领军人物，也培养出了青州最早的商业经理人、店长、业务人员等等。此后，人民商场的每次重大举措，都会激起青州商界的波澜，成为营销和管理仿效的标本。尧王云门路宋城商圈，因为人民商场等的多年经营，已经成为青州成熟的商圈典范，从人民商场之后，各家本土商家和外地商家陆续入驻，共同成就了青州商业的“教科书”板块。
此后，这个商圈风起云涌，有诸多的竞争者加入，如商业大厦、大华商厦，最终败走青州；如今，在本商圈站稳脚跟的，是人民商场、银座、中百大厦等，以人民商场历史最久，已达到27年。商圈通过数年的经营，不仅限于百货、超市业态，其他的各类业态同步发展，如云门路的专卖店、瓜市批发市场、电脑城等专业市场，使得商圈的业态空前的丰富。而各大商场更是各美其美、良性竞争，形成了一个市场生态群落。
从4R理论分析、比较，从“需求、成本、便利、沟通”四个方面综合来看，从顾客的角度来说，排名依然是尧王云门路宋城商圈、市政府商圈、东区商圈、西部商圈。人口的密度和实力决定了购买能力，决定了需求总量，尧王商圈占先；多家并存的格局，可以形成货比三家的可能和竞相比价的局面，尧王商圈和西部商圈在价格成本方面占优；便利方面，尧王商圈以百货、超市、批发、专卖店多业态汇聚了较大的选择空间，泰华城以较大的体量、停车空间方便了顾客；沟通方面，注重市场营销的泰华城，以丰富的策划手段、可观的广告投入，实现了和目标客户的多重互动，占有优势。
顾客价值理论认为：顾客眼中的价值，是一个总和。除了商品的基本价值，还包括信誉、服务、附加价值等等。顾客付出同样的一份金钱，希望换取更大的回报。当回报足够大时，成交的成功率大幅上升。同时，顾客购物需要有充分的安全感，而良好的信誉、诚信的服务、悠久的历史，都会给予顾客购物方面的印象加分。顾客重在选择商家，而不是选择商品时，就积累变成了顾客忠诚度。一次次地选择同一商家，因而形成的习惯，很难改变，因为顾客要考虑转换商家的陌生、不确定带来的不安全感和不舒适感。这样，对于有了长期忠诚顾客的商家来说，巩固老客户远远比开发新客户的成本要低，老客户非常重要。而对于新进入的竞争者，要养成忠诚的顾客群，尚需时日。这方面，老商圈胜出一筹。
拥有中百大厦、人民商场、银座、大利群、亿丰时尚之都、亿丰义乌商品城等众多商场和宋城、瓜市批发商业街、云门路专卖街的尧王商圈，无疑融合了各个年龄、收入层次的需求，成为了大多数人的购物天堂。这里消费适中，商品既有时尚潮流，也有大众平民，使得逛街人群毫无精神压力地休闲消费。由于几个商场之间距离小、逛街人口密集的特点，不觉间已经形成了商业步行街的风格。老商圈，已经与消费者建立了比较深厚的感情。很多市民携家带口在这一带逛街，因为已经养成了自己的消费习惯，这一带的商场就像他们的邻居一样有空就会来逛逛。这里商品既符合大众的品位要求，价格也比较适中。想和家人分享周末时光，不妨逛逛星罗棋布的餐饮。在这个商圈里不仅有阿香米线、德克士、肯德基、永和豆浆等颇受年轻人青睐的快餐，而且商场门前也聚集了很多本地的特色小吃摊儿，逛完了买点小吃，边吃边等公车，或坐下喝杯饮料休息也不失为一种好方法。而且，这样逛街真的不累。
老商圈涅槃重生，群雄并起
尧王商圈的商业气息浓厚，多年的市场，满足了青州人衣食住行的诸多理想。但在变中求生存、变中求发展，却是这一地块不变的主题。
人民商场曾经四度变身，扩建改造、升级换代，一度引领青州商界潮流。最近将要启动新一轮的“改头换面”，调整业态、改善环境、升级品牌，促成新的蝶变。大利群加建的部分，已经完成封顶，新貌值得期待。银座集团输入的管理和服务理念，让一处屡遭挫折的商业体起死回生，步入了正轨。中百大厦也步步进攻，在城区多处进行了百货和超市的布局，并在超市领域取得了相当的成功。中都财富广场、百货大楼历经商业形势变迁，逐步转型为专业化卖场，成为了电脑科技、餐饮服装的集散地。亿丰时尚之都，作为商圈外扩的产品，引进了太平洋百货等，让老商圈硝烟再起。
而宋城，作为传统商圈的外延，很好地体现了文化与商业的融合，把古城景区、历史街区、南阳河景观，不露声色地连接起一片仿古建筑，让游客在玩中购，在购中玩，模糊了消费和休闲的界限，和诸多特色鲜明的商业大腕、艺术达人，共同做大做强了尧王商圈的商业版图。
泰华城崭露头角
一向悄无声息的东部城区，现在则呈现出超大综合体配套商业发展迅猛，与传统商业圈分羹的竞争格局。
在传统的商圈众商家纷纷品质升级、更新换代之际，由于城市版图的不断扩张和楼市发展拉动，一些新兴商圈开始崭露头角。这些来势汹汹的现代商业和原来根深叶茂的老商业街区并驾齐驱，重新布阵青州商业发展格局，深刻影响着古城商业未来的发展。
和传统商圈相比，泰华城商圈体量庞大，又有交通和停车优势，而成为本市规模最大的购物休闲步行街区，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公等多种业态于一体的复合型业态商业区。在这里可以实现吃喝玩乐一站式消费，满足不同人群的个性化消费。这里有各式各样的个性小店，也有很多的品牌服装，有符合大众口味的餐饮场所，可以吃火锅、快餐、简餐、也有注重品位的西餐，吃完还可以去K歌，去看电影、去打台球；这里还有跑马场，满足城市人跃马驰骋的梦想。“噜噜熊”儿童主题公园，给了众多外出游玩的家庭一个来泰华城的理由。不过，从目前看，泰华城面临着周边人口总量少、经营成本高、地块配套不成熟的现实问题。如果要实质影响青州的商业格局，泰华城尚需时日。
青州应该有多少商圈
浙江嘉兴有七大商圈：市中心商圈、南湖新区商圈、城西商圈、西南商圈、城南商圈、城北商圈、国际商务区商圈。
江苏镇江有四大商圈：大市口商圈、城际商圈、丹徒商圈、新城商圈。
按照城市规模，青州市的发展目标是中等城市。
如此说来，青州城市建设以30万城市人口和30平方公里建成区为中期发展目标，容纳若干个商圈是不成问题的。事实也是如此。如青州的城市次中心——文化产业园，因为和主城区的距离和地理分割，必然自发地产生独立的商圈，并有其独特的消费人群、经营业态和范围。随着交通网络的发展，益王府路跨铁路立交桥的通车，城区北进加快，在有着不凡经济基础的北部，商圈形成也是呼之欲出。
作为百强县的青州市，麦当劳还没有来，肯德基只来了两家。这说明，青州商圈的饱和度还在集聚中。商业发展的大幕刚刚拉开，只待各方粉墨登场。因为城市区位原因，这些商圈可能各具特点，成为以下类型的商圈。
商业型商圈：商业行为集中的地区，其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立，繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动消费的特色，而且消费金额比较高。如尧王路商圈。
住宅型商圈：居住者在一万人以上，消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率较高。如南燕都社区。
文教型商圈：附近一般有多所学校，消费群以学生为主，消费习性相对较休闲。如驼山路沿街、卫校、教育学院街区，大学城。在驼山路，学校林立带动了学区房的迅速蔓延，文华佳苑、书香门第、范公亭文苑、花都文苑等学区房为学区消费推波助澜，成就了金天地购物广场为代表的驼山路文教型商圈。
办公型商圈：指办公大楼聚集的地区，相应的附近会有较多的大型停车场。上班族的消费特点最主要的是时间稳定、集中。如工业路和范公亭路写字楼区。
综合型商圈：分为住商混合，住教混合，工商混合等。混合区具备单一商品圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化消费习性。
青州商圈，商家去往何方
在日趋激烈的市场竞争环境中，提升硬件设施和价格竞争手段仅仅是一方面，同时也是很有限的。务实的商家在竞争中为取得优势，已广泛地采取非价格竞争手段，诸如重新定位、改善商店形象，进行企业形象设计与策划，完善售前、售中、售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，投顾客之所好，赢得顾客信赖，也即赢得竞争优势。
做好商圈分析，致力市场开拓。商圈分析是商家制定市场开拓战略的重要条件。商家经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。商圈分析是商家减少资金占用的重要手段。商家经营的一大特点是流动资金占用多，要求资金周转速度快。商家的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化，当商圈规模缩小时，而商家的经营规模仍维持原状，就有可能导致企业的一部分流动资金的占压，影响资金周转速度，降低资金利润率。
从商业物业的开发量来看：目前商业总体膨胀，带来的是经营利润水平的总体下降和商家的优胜劣汰。
从商圈的发展来看：未来青州商业将面临一个整合期，这种整合不仅仅是新的商业物业形态代替旧的物业形态，更重要的是商业经营业态的整合。
从经营业态来看：百货业在青州商业业态的角逐中，正在退出其所扮演的重要历史角色，而新兴的零售业和专业市场逐步占据了商业业态的主流，未来商业经营，专业化的通路市场是一个主流。
从商业物业形态来看：规划更为完善的物业形态MALL正在冲击着传统的商业街区，这种冲击将使传统商业必须从经营方式和硬件设施(特别是停车系统)上作出相应的调整。
从商家的区域来看，青州的本土商家面临着严峻的考验，外来商家已经来瓜分青州的商业大蛋糕。
青州的本土商家，应该加油了。不仅是外表的光鲜亮丽，更多做功夫应该放在战略的重新定位、内涵的积淀和差异化的打造。作为青州本土商业精神领袖的尧王商圈，有实力有希望营造出核心商圈的青州模式。外来商业也需要静下心来，放下架子，揣摩落地本土化的改造，以免落入了夜郎自大、放之四海而皆准的盲目扩张陷阱中去。
这样，我们可以在大青州的版图上，再现《清明上河图》一般的市井繁华，看到当年东阳城、南阳城商圈的喧哗的影子，看到青州从一个曾经商贾辐聚的重商时代，走向一个新的商业文明，走向一个真正令人向往的“青齐名郡、海岱雄邦”。
(作者：崔斌，高级策划师，曾任潍坊鼎鸿管理咨询公司经理，主导弥河镇战略和形象策划等，获潍坊市委宣传部潍坊城市形象广告语二等奖、入选的广告语应用于潍坊在央视频道、潍坊日报等宣传版面，相关个人专访刊载于《齐鲁晚报》、人民网、中国作家网等。)